Der schnellste Weg zum Baubeginn – inklusive Beschreibung der wichtigsten Baubewilligungsverfahren in Wien

Welche Baubewilligungsverfahren gibt es in Wien? Welche Möglichkeiten haben Sie, um das lange Verfahren zu beschleunigen? Und was führt auf jeden Fall zu einer Verlängerung der Wartezeiten – noch dazu mit teils ungewissem Ausgang?

Lesen Sie hier, wie Sie die oft mühevollen langen Wartezeiten und Fristen bis zum rechtsgültigen Baubescheid bestmöglich vermeiden können.

Was ist der schnellste Weg zum Baubeginn?

Sofern nicht ohnehin eine Bauanzeige ausreicht, führt in Wien der schnellste Weg zum Baubeginn über die sogenannten vereinfachten Baubewilligungsverfahren. Diese sind in der Wiener Bauordnung in §70a und §70b erläutert.

Der Vorteil der vereinfachten Baubewilligungsverfahren ist, dass Sie unmittelbar mit dem Bau beginnen dürfen. Voraussetzung ist, dass die eingereichten Unterlagen vollständig und richtig sind – und dass Sie der Behörde den Baubeginn rechtzeitig anzeigen. Die Behörde prüft das eingereichte Bauvorhaben auf seine Zulässigkeit. Ist das Bauvorhaben unzulässig, untersagt die Behörde den Bau binnen 3 Monaten (in Schutzzonen binnen 4 Monaten) schriftlich per Bescheid.

Die Nachbarn haben ebenfalls die Möglichkeit, bis max. 3 Monate nach erfolgtem Baubeginn Einsprüche gegen das Bauvorhaben einzubringen.

Was ist das vereinfachte Baubewilligungsverfahren nach §70a der Wiener Bauordnung?

Das Baubewilligungsverfahren nach §70a der Wiener Bauordnung war ursprünglich dazu gedacht, die MA37 zu entlasten und Geld einzusparen. Mit diesem vereinfachten Baubewilligungsverfahren fällt die Verantwortung zur Gänze den Ziviltechnikern und Ziviltechnikerinnen zu. In der Praxis spielt diese Einreichung bis heute eine sehr untergeordnete Rolle.

Beim Baubewilligungsverfahren nach §70a bestätigt ein Ziviltechniker die Richtigkeit der Pläne. Die MA37 muss daher die Pläne nicht mehr prüfen.

Dieses vereinfachte Baubewilligungsverfahren ist bei fast allen herkömmlichen Bauvorhaben möglich, sofern nicht spezielle Ausschlusskriterien vorliegen (siehe unten).

Was ist das vereinfachte Baubewilligungsverfahren nach §70b der Wiener Bauordnung?

Während der §70a bereits 1996 in die Wiener Bauordnung aufgenommen wurde, gibt es die Möglichkeit der Baubewilligung nach §70b im Vergleich dazu erst seit relativ kurzer Zeit. Erst seit 2017 ist diese Möglichkeit in der Bauordnung zu finden.

Das Baubewilligungsverfahren nach §70b der Wiener Bauordnung ist für sogenannte Bauwerke kleinen Umfangs gedacht. Dieses vereinfachte Baubewilligungsverfahren zielt auf Bauvorhaben mit einer maximal bebauten Fläche von 150m² ab. Es kann nur im Gartensiedlungsgebiet und in der Bauklasse I angewendet werden. Das heißt, dieses Verfahren dient in erster Linie dazu, die Einreichplanung bei klassischen Einfamilienhäusern zu erleichtern.

Abgesehen davon, dass Sie die Einreichpläne nur 2-fach benötigen, sparen Sie sich bei den Einreichunterlagen nicht wirklich etwas. Die Nachweise und Beilagen wie Einreichstatik, Bauphysik, Energieausweis, Belichtungsnachweise – also alle Beilagen, die bei der konventionellen Einreichung nach §60 notwendig sind – müssen auch beim vereinfachten Baubewilligungsverfahren korrekt erstellt und beigelegt werden.

Der meiner Meinung nach einzige – dafür aber umso größere Vorteil – liegt darin, dass Sie um die normalerweise notwendigen Wartefristen (siehe unten) herumkommen. So können Sie im Normalfall ein paar Monate früher mit dem Bau beginnen.

Wann ist ein vereinfachtes Baubewilligungsverfahren in Wien nicht möglich?

Sobald Sie Abweichungen vom Bebauungsplan anstreben – selbst wenn diese Abweichungen noch so unbedeutend erscheinen – ist ein vereinfachtes Baubewilligungsverfahren nicht mehr möglich. Aber es gibt noch mehr, was einem vereinfachten Baubewilligungsverfahren entgegenstehen kann.

Die Ausschlusskriterien für vereinfachte Baubewilligungsverfahren in Wien im Überblick:

• Ansuchen um Abweichungen nach §69 der Wiener Bauordnung, z.B. Abweichungen von den Fluchtlinien, der Bauklasse / der maximalen Gebäudehöhe und der Bauweise
• die Überschreitung der zulässigen baulichen Ausnützbarkeit bei Gebäuden, die öffentlichen Zwecken dienen
• Ausnahmen zur Verpflichtung, in bestimmten Fällen einen (Klein)kinderspielplatz anzulegen
• Bewilligungen für Bauten vorübergehenden Bestands
• Bauvorhaben in Gebieten mit Bausperre
• Abbruch von Gebäuden in Schutzzonen sowie allgemein von Gebäuden, die vor 1945 errichtet wurden
• Bauvorhaben, für die noch eine Grundabteilungsbewilligung nötig ist
• Bauvorhaben auf Bauplätzen bzw. Baulosen mit Bauverbot
• Bauvorhaben, die sich auf bereits begonnene Bauführungen beziehen und über ein bestimmtes Maß hinausgehen.

Die Liste der Ausschlusskriterien beim vereinfachten Baubewilligungsverfahren nach §70a ist sogar noch um einiges länger, da in dem Fall auch die möglichen Bauvorhaben umfassender sind. Hier werden z.B. zusätzlich noch die Errichtung von Gebäuden der Bauklasse VI angeführt sowie allgemein Gebäude mit einer Höhe von mehr als 26 Meter. Weiters auch Bauvorhaben in Schutzgebieten und Erholungsgebieten sowie das Anlegen von Steinbrüchen u.ä.
Da dieses Baubewilligungsverfahren in Wien aber wie gesagt nur eine untergeordnete Rolle spielt, führe ich in diesem Artikel nicht alle einzelnen Punkte an.

Was ist das „klassische“ Baubewilligungsverfahren in Wien?

Wird kein vereinfachtes Baubewilligungsverfahren durchgeführt und fällt das Bauvorhaben auch nicht unter die bewilligungsfreien oder anzeigepflichtigen Bauvorhaben, dann kommt das Ansuchen um Baubewilligung nach §70 der Wiener Bauordnung zur Anwendung.

Hierzu zählen grundsätzlich alle Neu-, Zu- und Umbauten sowie die Errichtung vieler sonstiger Bauwerke. Aber auch Änderungen und Instandsetzungen von Gebäuden, sofern keine andere Bewilligungsmöglichkeit nach der Wiener Bauordnung besteht oder durchgeführt werden soll.

Auch einige Abbrucharbeiten und Arbeiten, die auf den ersten Blick vielleicht als Lappalie erscheinen, können nach §70 der Wiener Bauordnung bewilligungspflichtig sein. Dazu zählen unter anderem.

• der Abbruch von Gebäuden in Schutzzonen und in Gebieten mit Bausperre
• der Abbruch von Gebäuden, die vor 1945 errichtet wurden
• die Änderung von Gebäuden in Schutzzonen, wenn diese die äußere Gestaltung, den Charakter oder den Stil des Gebäudes beeinflussen.
• unter gewissen Umständen die Beseitigung von baulichen Ziergegenständen
• die Anbringung von Photovoltaikanlagen auf Gebäuden mit einem Fluchtniveau von mehr als 11 Metern

Beim Baubewilligungsverfahren nach §70 der Wiener Bauordnung prüft die Baupolizei die eingereichten Unterlagen zunächst auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Fällt diese erste Begutachtung positiv aus, prüfen alle anderen Magistratsabteilungen und Fachgruppen, die bei der Baubewilligung mitzureden haben, die Unterlagen. Das ist in der Regel die MA19 (Stadtbild) und die KSB (Kompetenzstelle Brandschutz). Aber auch die MA28 (Straßenverwaltung) und die MA48 (Abfallwirtschaft) haben mitzureden, sofern deren Zustimmung nicht vorab eingeholt wurde.

Bewertet die Behörde das eingereichte Bauvorhaben grundsätzlich als zulässig und genehmigungsfähig, wird in manchen Fällen noch eine Bauverhandlung durchgeführt. Hier haben die Nachbarn und auch der Bezirk die Möglichkeit, Einsprüche gegen das Projekt zu erheben.

Bei positivem Verlauf der Bauverhandlung, stellt die Behörde im Anschluss den Baubescheid mit der Baubewilligung aus. Nach Erlangung der Rechtskraft des Bescheids und erfolgter Baubeginnsanzeige steht Ihrem Bauvorhaben nichts mehr im Wege.

Welche Wartefristen gilt es bei der klassischen Baueinreichung – im Gegensatz zum vereinfachten Baubewilligungsverfahren in Wien – abzuwarten?

Auch bei zügiger Bearbeitung durch die Behörde kommt es naturgemäß zu Wartezeiten. Aber nicht nur die Bearbeitungszeit selbst spielt eine Rolle. Denn die Baubehörde schickt die Unterlagen im Zuge der Bearbeitung mehrmals quer durch die Stadt zu den jeweils zuständigen Stellen. Und das kann – nachdem meistens mehrere Magistratsabteilungen bzw. Fachgruppen involviert sind – leicht ein paar Wochen dauern. Erst wenn alle Unterlagen mit den jeweiligen Gutachten der zuständigen Stellen an die MA37 retourniert sind, erfolgt die Einladung zur Bauverhandlung bzw. der Baubescheid.

Die ungefähre Dauer des Baubewilligungsverfahrens in Wien im Überblick

• Dauer der Bearbeitung durch die MA37 (Baupolizei), MA19 (Stadtbild), KSB (Kompetenzstelle Brandschutz), etc.
  Je nach Arbeitsaufkommen bei den Behörden und Komplexität des Projekts kann das mehrere Wochen bis mehrere Monate dauern.
• gegebenenfalls Ausschreiben und Durchführung der Bauverhandlung, vorher Auflage zur Einsicht ca. 4-6 Wochen
• Warten auf Bescheid: ca. 2 Wochen
• Abwarten der Rechtskraft des Bescheids: 4 Wochen

Was kann bei Baubewilligungsverfahren in Wien zu Verzögerungen führen?

Der schnellste Weg zum Baubeginn führt immer über die Bauanzeige oder ein vereinfachtes Baubewilligungsverfahren. Ist das nicht möglich, dann sollten Sie alles vermeiden, was das Baubewilligungsverfahren zusätzlich verzögert.

Zu Verzögerungen führen unter anderem

• Ausnahmegenehmigungen nach §69 der Wiener Bauordnung – Verzögerung mind. 1/2 Jahr, meistens sogar weit länger. Zudem bleibt bei diesen Ausnahmegenehmigungen – auch nach eingehender Vorbesprechung mit allen zuständigen Stellen – immer ein Restrisiko bestehen. Denn ein Recht auf eine Ausnahmegenehmigung besteht nicht.
• unvollständige oder mangelhafte Einreichunterlagen: investieren Sie in einen erfahrenen Planer oder eine erfahrene Planerin. Dass nach Abgabe der Pläne ein paar Kleinigkeiten ergänzt oder geändert werden müssen (sogenannte Verbesserungsaufträge der Behörde) ist normal und kommt bei fast jedem Projekt und Planer vor. Fehlen jedoch grundlegende Unterlagen oder muss das Bauvorhaben wegen gravierender Mängel zurückgewiesen werden, dann kann man davon ausgehen, dass ein Planer mit zu wenig Erfahrung am Werk war. Und dass dieser  das Projekt auch nur unzureichend mit der Behörde vorbesprochen hat. So kann es passieren, dass der vorerst günstig erscheinende Planer durch die verursachten Verzögerungen und Nachbesserungen letztlich teuer zu stehen kommt.
• Einsprüche von Nachbarn: wenn möglich ist es immer gut, die Nachbarn bereits während der Planungsphase – bis zu einem gewissen Grad – einzubinden oder zumindest zu informieren. Viele Leute reagieren nämlich zunächst einmal überrascht oder sogar abwehrend, wenn ihnen die Einladung zu einer Bauverhandlung ins Haus flattert. Oder noch schlimmer, wenn – z.B. im Fall eines vereinfachten Baubewilligungsverfahrens – ohne ihr Wissen plötzlich Baufahrzeuge auffahren. Im Idealfall unterschreiben die Nachbarn vorab die Pläne als Zeichen ihrer Zustimmung. Und selbst wenn nicht, ist normalerweise mit weniger Widerstand zu rechnen, wenn die Nachbarn grundsätzlich über das Bauvorhaben informiert sind.

Niemand wartet gerne

Wenn Sie sich Ärger und Verzögerungen durch schlechte Planung ersparen wollen, schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an – ich mache Ihnen ein unverbindliches Angebot.

Text: Eva Wolleitner
Bilder: pixabay.com, unsplash.com