Fast jeder, der schon einmal gebaut hat oder bauen wollte, hat bereits von der Bauanzeige gehört. Trotzdem treten gerade bei Laien oft Unsicherheiten auf, was es damit im Detail auf sich hat. Welche Projekte sind konkret anzeigepflichtig und welche Unterlagen benötigen Sie für die Bauanzeige? Und dürfen Sie Ihren Einreichplan – wenn Sie das möchten – auch selbst zeichnen?

Ich habe für Sie in diesem Artikel die wichtigsten Fragen zur Bauanzeige zusammengestellt. So bekommen Sie schnell einen Überblick über die wichtigsten Fakten und müssen sich die einzelnen Punkte nicht einzeln zusammensuchen.

Was ist eine Bauanzeige?

Mit der Bauanzeige geben Sie als Bauherr der zuständigen Behörde bekannt, dass Sie bauliche Änderungen an Ihrer Immobilie planen. In Wien ist hierfür die Baupolizei (MA37) zuständig. Die Bauanzeige im engsten Sinn ist eigentlich nur das ausgefüllte Formular, in welchem Sie alle notwendigen Angaben zu Ihrem Bauvorhaben ausfüllen. Dazu zählen neben der Kurzbezeichnung des Bauvorhabens auch die Adresse, Einlagezahl und Grundstücksnummer des betroffenen Grundstücks. Weiters machen Sie darin Angaben zum Bauwerber und Planverfasser. Das Formular für die Bauanzeige ist auf der Website der Stadt Wien zu finden.

Bin ich mit der Erstellung der Einreichpläne für Ihre Bauanzeige beauftragt, fülle ich selbstverständlich auch das Formular für Sie aus. Sie müssen dieses anschließend nur noch unterschreiben.

Zusätzlich zu dem ausgefüllten Formular benötigen Sie – je nach Art und Umfang des Projekts – mehr oder weniger viele Beilagen zu Ihrer Bauanzeige.

Welche Unterlagen benötige ich für die Bauanzeige?

Der Bauanzeige müssen Sie jedenfalls Baupläne in zweifacher Ausfertigung beilegen. Mit Ausnahme vom Fenstertausch, Loggienverglasungen und dem Einbau oder der Änderung von Badezimmern benötigen Sie zudem statische Unterlagen. Dies kann entweder eine statische Vorbemessung sein oder ein sogenanntes Geringfügigkeitsgutachten. In einigen Fällen ist – zusätzlich zu den Bauplänen und der Statik – auch ein Nachweis über die Berücksichtigung hocheffizienter alternativer Systeme beizulegen. Zudem können bauphysikalische Berechnungen zu Trennwänden und ein Energieausweis nötig sein. Ist Barrierefreiheit verpflichtend, benötigen Sie auch ein vom Planverfasser ausgefülltes Formular, in dem dieser die Barrierefreiheit bestätigt oder Begründungen zu geplanten Ausnahmen anführt.

Was sind anzeigepflichtige Bauvorhaben?

Die Bauanzeige ist bei jenen baulichen Änderungen notwendig, die über ein bewilligungsfreies Bauvorhaben hinausgehen, aber kein Ansuchen um Baubewilligung nötig machen. Konkret genügt eine Bauanzeige bei den meisten Änderungen im Inneren eines Gebäudes sowie auch bei Loggienverglasungen. Beim Austausch von Fenstern oder Fenstertüren in Schutzzonen bzw. in Gebäuden, die vor 1945 errichtet wurden, benötigen Sie ebenfalls zumindest eine Bauanzeige. Wird durch den geplanten Fenstertausch in der Schutzzone das Aussehen oder der Charakter des Hauses verändert, dann ist ein Bauanzeige nicht mehr ausreichend. In diesem Fall benötigen Sie ein Bauansuchen nach §70 der Wiener Bauordnung.

Wann brauche ich eine Bauverhandlung?

Bei Bauanzeigen gibt es keine Bauverhandlungen, da hier keine Nachbarrechte berührt werden. Bauverhandlungen sind nur im Zuge von Bauansuchen nach §70 der Wiener Bauordnung notwendig. Dazu zählen – sofern nicht ein vereinfachtes Baubewilligungsverfahren zur Anwendung kommt –  sämtliche Zubauten und Neubauten, Umwidmungen ganzer Geschoße sowie allgemein die Umwidmung von Wohnungen.

Darf ich als Bauwerber den Einreichplan selbst zeichnen?

Einreichplan selbst zeichnenIn Österreich dürfen nur gesetzlich befugte Personen Einreichpläne verfassen – dazu zählen neben den Architekten z.B. auch planende Baumeister. Der Planverfasser übernimmt letztlich die volle Verantwortung für die Richtigkeit seiner Pläne und haftet auch dafür. Deshalb habe ich persönlich keine Freude damit, wenn ein CAD-versierter Bauherr mir seine selbst gezeichneten Pläne mit der Bitte übergibt, diese „nur“ noch zu stempeln. Denn indem ich dieser Bitte nachkomme, übernehme ich die gesamte Verantwortung, was mir ohne genaue Prüfung des Plans nicht möglich ist. Und durch die notwendige eingehende Prüfung und die Übernahme der Verantwortung ist der „Stempel“ bei weitem nicht mehr so preisgünstig wie vom Bauwerber in den meisten Fällen erhofft. Sogar dann nicht, wenn keine Änderungen und Ergänzungen mehr notwendig sind – was leider nur selten der Fall ist.

Was kostet eine Bauanzeige?

Jedenfalls entstehen im Zuge der Bauanzeige Kosten für die Baupläne. Das fängt bei kleinen Bauvorhaben bei einigen Hundert Euro an, bei größeren oder aufwendigen Bauvorhaben kann es auch ein Vielfaches kosten. Zusätzlich kommen Kosten für die Statik und gegebenenfalls auch für die Bauphysik und andere ergänzende Unterlagen auf Sie zu.

Die Stadt Wien schreibt derzeit für Bauanzeigen eine Verwaltungsabgabe von € 28,- vor.  Sie bekommen den Erlagschein in der Regel ein paar Wochen nach Abgabe der vollständigen Unterlagen per Post zugeschickt.

Wann darf ich nach der Bauanzeige zu bauen beginnen?

Sofern sich Ihr Gebäude in einer Schutzzone befindet oder eine statische Vorbemessung notwendig war, dürfen Sie frühestens ein Monat nach Abgabe der vollständigen Unterlagen bei der Behörde zu bauen beginnen. Außerhalb von Schutzzonen und ohne statische Vorbemessung haben Sie keine Wartefrist. Lediglich der Baubeginn muss vorab in allen Fällen der Behörde angezeigt werden.

Warten nach der BauanzeigeTrotzdem rate ich dazu, nach Abgabe der Unterlagen wenn möglich 6 Wochen abzuwarten. Denn die Behörde hat das Recht bzw. die Pflicht, innerhalb dieser Frist die Pläne zu prüfen und das Bauvorhaben gegebenenfalls per Bescheid zu untersagen. Das heißt im Klartext, Sie bauen auf eigenes Risiko, wenn Sie vor Ablauf dieser Frist bereits mit den Bauarbeiten beginnen. Besser ist daher, diese Zeit zu nützen, um in Ruhe mit den Fachfirmen alle Angebote zu besprechen – und sich um anderes Organisatorisches zu kümmern. Dazu zählt unter anderem die rechtzeitige Beantragung der Halteverbote vor dem Haus durch die Baufirma, da eine verspätete Beantragung den ganzen Bau verzögern kann.

Kann ich eine Bauanzeige auch nachträglich machen?

Wenn Sie – zum Beispiel im Zuge der Durchsicht Ihres Bauaktes – bemerken, dass die Behördenpläne nicht dem tatsächlichen Bestand entsprechen, dann stellt das eine Verwaltungsübertretung dar. Das heißt, Sie sollten die baulichen Änderungen nachträglich bewilligen lassen. Im Idealfall wollen Sie ohnehin bauliche Änderungen an Ihrer Wohnung vornehmen, sodass ich in diesem Fall die bereits vorhandenen Änderungen im Einreichplan gleich mit einzeichnen kann. So sparen Sie Zeit und Geld und haben anschließend Pläne, die dem tatsächlichen Bestand entsprechen. Das funktioniert aber nur, sofern sich statisch und bauphysikalisch keine Anforderungen ergeben, die der bereits gebaute Bestand möglicherweise nicht erfüllt.

Heikel wird die Sache dann, wenn Änderungen vorgenommen wurden, die Einfluss auf die statik (z.B. Erdbebensicherheit) des Hauses haben. Im Extremfall werden hier noch zusätzliche Baumaßnahmen nötig, um den heutigen Bestimmungen zu entsprechen.

Auch Türen mit zu geringer Durchgangslichte sind bei nachträglichen Bewilligungen oft ein heikles Thema. Denn auch im Nachhinein akzeptiert die Behörde solche Türen nicht, sofern Sie keine nachvollziehbare Erklärung beilegen können. 

Wieso muss ich den Baubeginn anzeigen?

Die Baubeginnsanzeige bei der MA37 und gegebenenfalls eine Meldung beim Arbeitsinspektorat sind notwendig, damit die diese Bescheid wissen, welche aktive Baustellen es in der Stadt gibt. Bei der Baubeginnsanzeige gibt die Baufirma ihre für die Behörde notwendigen Kontaktpersonen bekannt. Das ist wichtig, falls es z.B. am Wochenende oder in den Nachtstunden ein Gebrechen auf der Baustelle gibt, aber auch, wenn die Behörde Schwarzarbeit auf der Baustelle vermutet. Die Baufirma muss spätestens mit der erfolgten Baubeginnsanzeige auch die bei der MA37 eingereichten Baupläne unterzeichnen.

Was muss ich bei der Bauanzeige nach Abschluss der Bauarbeiten beachten?

Sind die Bauarbeiten abgeschlossen, müssen Sie dies der MA37 bekannt geben. Im Fall von einem Fenstertausch, Loggienverglasungen oder Bädereinbau genügt eine Fertigstellungsmeldung ohne weitere Beilagen. Waren für die Bauanzeige statische Unterlagen notwendig, dann benötigen Sie zur Fertigstellungsanzeige weiters eine Bestätigung des Bauführers oder sogar eines Ziviltechnikers. In dieser Beilage bestätigt der Bauführer, dass er den Bau entsprechend dem Bauplan und den Bauvorschriften ausgeführt hat. Sind während der Bauarbeiten Änderungen erfolgt, ist der Fertigstellungsmeldung ein Bestandsplan beizulegen, in dem diese Änderungen ersichtlich sind.

Sie haben bereits ein konkretes Projekt vor Augen, das Sie in nächster Zeit umsetzen wollen? Kontaktieren Sie mich – wir klären gemeinsam bei einem kostenlosen Erstgespräch die wichtigsten Eckdaten und ich mache Ihnen ein individuelles Angebot!

Lesen Sie auch meinen Artikel über Einreichplanung – alles über den notwendigen Inhalt der Pläne und erforderliche Beilagen.

Wie Sie am schnellsten zu bauen beginnen können, lesen Sie in meinem Artikel über die verschiedenen Baubewilligungsverfahren in Wien.

Text: Eva Wolleitner
Bilder: Eva Wolleitner und pixabay.com